Un projet en promotion immobilière est un projet sur le long terme, qui s’étend de son développement jusqu’à sa réalisation. Ce processus est composé de différentes étapes, qui représentent des défis à relever sur un plan technique, administratif et commercial. Le promoteur immobilier doit donc coordonner toutes ces étapes, faire face aux difficultés, et s’entourer de différents corps de métier selon les particularités des projets. Les particuliers, quant à eux, doivent simplement faire le choix d’un promoteur immobilier à Strasbourg et alentours, ou sur leur secteur géographique, pour que celui-ci puisse gérer le projet et assurer sa pérennité.
Etape 1 : La prospection foncière
Pour tout projet de promotion immobilière, la première étape est la prospection foncière. Cette étape consiste en la recherche d’un terrain constructible qui possède les qualités nécessaires pour y installer un programme immobilier tertiaire ou résidentiel. Pour assurer la réussite de cette opération, le terrain en question doit posséder des atouts susceptibles d’intéresser les futurs acquéreurs (équipements, proximité des transports et des commerces, etc.).
Etape 2 : L’étude de faisabilité
Chaque commune possède un plan local d’urbanisme (PLU) qui lui est propre. Ainsi, toutes les opérations faites sur un terrain constructibles sont tenues d’obéir aux règles de ce PLU. Une étude de faisabilité permet au promoteur de récolter et d’analyser les données techniques liées au projet. Deux autres professionnels sont amenés à intervenir : un architecte et un géomètre. Ceux-ci estiment le potentiel de constructibilité d’un terrain et listent les contraintes règlementaires et techniques qu’ils pourront rencontrer. Ensuite, ils établissent des plans du programme et des futurs logements, en se conformant aux règles d’urbanisme en vigueur.
Etape 3 : Le permis de construire
La demande d’un permis de construire se fait à la mairie. Cette dernière étudie le dossier durant un délai de 3 mois minimum. La direction départementale de l’équipement (DDE) ou la mairie doit s’assurer de la conformité de ce projet par rapport aux règles d’urbanisme. S’il est conforme, le promoteur reçoit un document officiel lui délivrant l’autorisation de construire sur son terrain. Le permis de construire ainsi accordé doit être affiché à la maire, afin que les riverains soient informés du projet et de ses caractéristiques. Un permis de construire est valable durant 3 ans, et peut être renouvelé 2 fois. Si la demande de permis de construire est refusée, le promoteur dispose de 2 mois pour faire une nouvelle demande à la mairie.
Etape 4 : La commercialisation
Dans la plupart des cas, le promoteur n’entame les travaux qu’une fois qu’il a atteint entre 30 et 50 % de réservations. Il s’agit là d’une pré-commercialisation, destinée à rassurer l’ensemble des partenaires financiers dont le rôle est de débloquer des fonds pour débuter le chantier.
La plupart du temps, la commercialisation se fait par le biais de la VEFA : la vente en l’état du futur achèvement. L’acheteur signe alors un contrat de réservation, ce qui engage le promoteur à lui livrer et lui vendre le logement en respectant les termes de ce contrat.
Etape 5 : Le financement
Un projet en promotion immobilière requiert toujours d’importants financements. Ces derniers sont utilisés pour payer les premiers engagements nécessaires pour la concrétisation du projet. Le promoteur a la possibilité de financer la construction des logements avec ses propres fonds, ou de faire des demandes auprès d’établissements bancaires. Ceux-ci sont généralement enclins à accorder un prêt au promoteur s’il dispose d’environ 20 % de la somme.
Etape 6 : La construction
Pour une construction optimale, le promoteur immobilier doit s’entourer de différents intervenants. Il joue le rôle de maître d’ouvrage et s’assure que le chantier avance au rythme prévu et soit terminé à la date convenue. Il doit donc être en mesure de coordonner toutes les actions de chaque partie. Il doit également tenir au courant les acquéreurs de l’avancée des travaux.
Etape 7 : La livraison des logements
La fin des travaux de construction suppose que les biens soient conformes sur tous les plans. Ils peuvent ensuite être livrés aux acquéreurs. Ceux-ci, le jour de la livraison, peuvent visiter le bien. S’ils ont la moindre réserve relative à l’état du bien, ils doivent en avertir le promoteur. Ce dernier dispose ensuite d’un an pour lever leurs réserves. Enfin, les propriétaires des biens reçoivent les clés et payent l’intégralité du solde restant dû.
